Comment remédier au risque de pauvreté lié au logement ?

Pour beaucoup, le loyer est la part la plus importante du budget du ménage. Selon Caritas Suisse, les frais de logement représentent en moyenne environ un tiers du revenu brut. La charge des loyers se répartit toutefois de manière inégale selon les revenus : les personnes à bas revenus ont de plus en plus de mal à assumer la charge du logement. Ce sont précisément les personnes vivant sous le seuil de pauvreté ou menacées de pauvreté qui sont mises sous pression par la hausse des loyers et le manque de logements abordables. Il ne s’agit pas seulement d’un problème financier : le logement influence de manière déterminante la santé et l’intégration sociale des personnes.

« Lorsqu’on parle de politique de lutte contre la pauvreté, on ne peut donc plus ignorer la question du logement. Elle est de plus en plus au cœur de la situation de pauvreté dans laquelle se trouvent les ménages. »

Comme les coûts du logement sont ceux qui pèsent le plus lourd dans la balance pour les personnes menacées de pauvreté, aux côtés de l’explosion des primes d’assurance-maladie et des coûts élevés de l’alimentation, Caritas propose différentes solutions pour lutter contre la pauvreté dans le domaine du logement.

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Contributions aux loyers, garanties pour les cautions de loyer et les parts sociales

Pour soulager les ménages le plus rapidement possible, Caritas estime qu’un soutien financier direct s’impose. Celui-ci est comparable aux réductions individuelles des primes. Une forme possible de ce soutien financier pourrait être la contribution au loyer afin de soulager efficacement les familles, comme le prévoient déjà certaines communes et certains cantons. Une autre possibilité est ce que l’on appelle l’allocation pour frais d’énergie, telle que la ville de Zurich la connaît depuis 2023 : les ménages disposant de peu de moyens sont soutenus de manière ciblée lorsqu’ils sont confrontés à une hausse des coûts de l’énergie.

Pour de nombreuses personnes à faibles revenus, la recherche d’un nouveau logement constitue un problème de plus en plus important. Non seulement parce qu’il y a moins de logements abordables, mais aussi parce qu’elles doivent déposer dans un délai très bref jusqu’à trois mois de loyer comme garantie. Comme solution, Caritas propose donc que des fondations ou les pouvoirs publics fournissent des garanties de loyer pour des particuliers. La même mesure serait également envisageable pour les parts sociales des coopératives d’habitation. Selon Caritas, les personnes dont la situation financière n’est pas assez bonne pourraient ainsi être directement soutenues dans leur recherche de logement.

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Propriété communale et promotion des logements d’utilité publique

Les logements abordables disparaissent de plus en plus parce que le terrain devient de plus en plus cher. Cela s’explique d’une part par les rendements locatifs illégalement excessifs des sociétés immobilières, mais aussi par la diminution de l’espace disponible. Une possibilité pour louer à nouveau plus de logements à loyer modéré consiste à ce que les pouvoirs publics — c’est-à-dire les communes — soustraient eux-mêmes des terrains à la spéculation et y créent des logements. Dans ce cas, un droit de préemption pour les communes pourrait soutenir ces efforts.

Pour Caritas, la mixité est particulièrement importante dans les nouveaux projets de construction de logements des communes : certains appartements peuvent être subventionnés et d’autres loués aux prix du marché. Cela permet de lutter contre l’exclusion et de renforcer la cohésion sociale.

La hausse des loyers n’est pas une loi naturelle. Pour lutter contre la maximisation des profits au détriment des locataires, Caritas estime qu’il faut investir davantage dans la construction de logements d’utilité publique. Les coopératives d’habitation pourraient être encouragées en obtenant des prêts à des conditions avantageuses pour réaliser des crédits de construction.

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Rénovation climatique socialement responsable

Les rénovations de bâtiments sont essentielles pour atteindre les objectifs climatiques. Parallèlement, les anciens logements sont souvent ceux qui sont proposés à des loyers plus bas. L’augmentation des loyers est souvent importante lors de rénovations énergétiques, en particulier lorsque celles-ci sont suivies d’un changement de locataire. Ainsi, le nombre de logements abordables diminue. Il existe différents instruments pour y remédier : Caritas propose de fixer une part obligatoire de logements abordables pour les ménages à bas revenus lors de la construction ou de la rénovation de logements.

Une autre possibilité de lutter contre les loyers illégalement excessifs après des rénovations énergétiques réside dans le contrôle des loyers. Cet instrument existe par exemple à Bâle-Ville. Il s’agit d’empêcher les propriétaires immobiliers d’abuser des rénovations énergétiques importantes pour pratiquer des loyers élevés non autorisés par la loi.

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Renforcer le droit du bail

Un autre moyen pour lutter contre la pauvreté est le renforcement et l’adaptation du droit du bail. Caritas propose d’empêcher que des loyers plus élevés soient demandés après un changement de locataire au moyen de la formule obligatoire pour le loyer initial. La formule obligatoire signifie que le loyer du ou de la locataire précédent-e doit obligatoirement être communiqué au nouveau ou à la nouvelle locataire. Cela empêche que les loyers augmentent de manière abusive sans qu’il y ait de réelle raison. Certains cantons appliquent déjà cette formule. Les adaptations de la formule, introduites par la modification de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF), vont moins loin que la formule obligatoire. La formule de notification des augmentations de loyer doit contenir une indication pour les parties au bail selon laquelle elles peuvent également invoquer les objections possibles du rendement excessif et d’un dépassement des loyers usuels dans la localité ou le quartier pour s’opposer aux augmentations de loyer. En outre, elle doit être complétée par l’état actuel du taux de référence et le renchérissement qui s’appliquaient au loyer précédent.

Un contrôle périodique du rendement locatif permettrait également de lutter contre les loyers excessifs. En effet, le droit du bail permet aux bailleurs d’atteindre un rendement plafonné. En réalité, le rendement est souvent plus élevé que ce qui est autorisé et il est difficile à contrôler pour les locataires, car le calcul est très complexe. Aujourd’hui, il n’existe aucun contrôle du respect de la limite du rendement. Selon Caritas, un contrôle périodique des rendements chez les grands bailleurs pourrait avoir un effet modérateur sur la hausse générale des loyers et lutter contre les rendements excessifs illégaux.