Après l’arrêt rendu sur le salaire minimum à Zurich et à Winterthour, le Tribunal fédéral rend une nouvelle décision de principe en faveur de l’autonomie communale. Au cœur de cette affaire se trouve une modification du règlement sur les constructions et le zonage adoptée en 2021 par le législatif de Zurich. Elle prévoit que les logements régulièrement loués pour de courtes durées — par exemple sous forme d’appartements d’affaires ou sur Airbnb — ne puissent plus être pris en compte dans le calcul de la part minimale de logements résidentiels fixée et que les propriétaires soient tenu-es de déclarer ces utilisations. Quatre prestataires ont porté l’affaire devant le Tribunal fédéral et ont échoué sur toute la ligne.
Le Tribunal fédéral précise que la réglementation de la ville de Zurich est compatible avec le droit fédéral. Elle vise à « préserver les logements principaux en période de pénurie de logements (…) et à protéger ainsi la population résidente contre l’expulsion ». Le droit privé fédéral laisse aux communes « une marge de manœuvre pour prendre des mesures d’intérêt public ». Les restrictions à la liberté économique et à la garantie de la propriété sont également jugées proportionnées au regard de l’intérêt public.
Par cet arrêt, le Tribunal fédéral confirme également la marge de manœuvre dont disposent les communes au niveau du droit cantonal. Celui-ci leur accorde l’autonomie nécessaire pour définir les modes d’utilisation autorisés dans le cadre de l’obligation de part résidentielle. La nouvelle réglementation à Zurich signifie que la part résidentielle prescrite doit effectivement être utilisée pour des logements classiques. Si, par exemple, une part résidentielle de 80 % est imposée sur un terrain, 80 % de la surface utile doivent être disponibles en tant qu’espace d’habitation. Jusqu’à présent, les appartements d’affaires pouvaient également être pris en compte comme usage résidentiel. Désormais, aucune utilisation commerciale ne pourra l’être sur ces surfaces.
Un élan pour la réglementation dans toute la Suisse
Le groupe socialiste au Conseil municipal de Zurich parle d’une victoire importante pour la protection du logement. Il souligne que le nombre d’appartements d’affaires à Zurich a presque doublé en 8 ans, passant d’environ 2 760 à 5 320. La réglementation confirmée par le Tribunal fédéral doit désormais être « appliquée de manière cohérente » afin de récupérer des logements. Parallèlement, le parti appelle à « Protéger le logement — Réglementer Airbnb et les appartements d’affaires ».
Cette décision devrait également être examinée de près en dehors de Zurich. Dans de nombreuses villes et communes, des réglementations concernant Airbnb, les appartements d’affaires et d’autres locations commerciales de courte durée sont actuellement en cours d’élaboration ou déjà mises en œuvre. Le PS de Thoune a lancé une initiative dans le cadre d’une alliance, tandis que Lucerne et Lausanne ont introduit des réglementations. Unterseen, Bönigen, Brienz — toutes des communes bernoises situées dans l’Oberland, une région fortement touchée par le tourisme — ainsi que Kilchberg, dans le canton de Zurich, souhaitent également limiter les locations de courte durée. À Berne, la « Lex Airbnb » est bloquée depuis des années en raison d’un recours déposé par l’association locale des propriétaires immobiliers.
L’arrêt du tribunal donne désormais un coup de pouce à ces communes. Il précise clairement que les communes peuvent accorder une plus grande importance à la protection du logement qu’aux intérêts commerciaux des prestataires de locations de courte durée à but lucratif, et qu’elles disposent à cet effet d’une marge de manœuvre juridique considérable.
Le PS veut renforcer la protection du logement au niveau fédéral
Au niveau national également, la pression politique s’intensifie. Le conseiller national socialiste Benoît Gaillard (VD) a déposé une motion réclamant des règles plus strictes contre les « abus d’Airbnb et des plateformes similaires ». La motion demande au Conseil fédéral de créer une base légale visant à limiter à 90 jours par an la location d’appartements entiers ou de parties d’appartements via des plateformes telles qu’Airbnb. En outre, la Confédération devrait instaurer une obligation de déclaration pour les offres publiées sur des plateformes telles qu’Airbnb, ainsi qu’un registre des prestataires. Cela permettrait de vérifier la durée de location et le respect des bases légales. Dans sa réponse, le Conseil fédéral souligne lui aussi qu’une obligation de déclaration et un registre national offriraient une meilleure vue d’ensemble de la situation. Compte tenu de la situation financière de la Confédération, il renvoie toutefois la balle aux cantons, qui pourraient prendre en charge ces tâches.
lal