Michèle Zwicky se souvient encore très bien du jour où elle a lancé un appel à l’aide sur Facebook. La jeune mère et employée dans le commerce de détail venait de passer des mois de désespoir. Sa famille de quatre personnes était littéralement harcelée par son propriétaire. La situation a dégénéré lorsque celui-ci s’est mis à passer tous les jours devant l’appartement pour importuner les locataires. Michèle Zwicky a bien signalé ces faits à la police.
« Mais cela n’était plus supportable », se souvient-elle avec effroi. La famille Zwicky a eu de la chance : Erich Wegmann a entendu parler de cette situation intenable. Dans la commune de 5000 habitant-es qu’est Elgg, ce syndicaliste est l’homme à tout faire. Il a siégé au conseil communal pour le PS et organisé le salon professionnel avec les entreprises locales.
Avec la moitié de la population d’Elgg, il a construit le plus long circuit de billes du monde afin d’entrer dans le Livre Guinness des records. Wegmann a fondé la WAK, la coopérative locale pour le logement, le travail et la culture, avec l’ancien conseiller cantonal Bernhard Egg. Celle-ci dispose de 48 appartements et de 15 locaux commerciaux. « Les appartements du Bärenhof venaient d’être construits », se souvient-il. Une fin heureuse se profilait pour la famille Zwicky.
Mais cela a failli ne pas se faire. « Le nouvel appartement de trois pièces et demie coûtait 2000 francs brut, ce qui était trop cher pour nous », se souvient Michèle Zwicky.
Des coopératives abordables
Les appartements des coopératives sont en moyenne 25 % moins chers que ceux des bailleurs commerciaux. C’est ce qu’a constaté l’Office fédéral du logement dans une étude réalisée en 2017. Dans les villes de Zurich et de Genève, les logements locatifs axés sur le rendement coûtent même 40 à 50 % de plus.
La raison des loyers plus bas dans les coopératives est simple : celles-ci exigent un loyer qui couvre uniquement les coûts réels et permet de constituer des provisions.
Il en va autrement pour de nombreux bailleurs commerciaux : pour eux, seul le profit compte en fin de compte. Beaucoup tirent le maximum de rendement de leurs locataires. Et même les baisses de loyer imposées par la loi en cas de baisse du taux d’intérêt de référence ne sont pas répercutées par beaucoup d’entre eux. De plus, à chaque changement de locataire, le loyer est augmenté de plusieurs centaines de francs, ce qui est illégal. Ainsi, les locataires paient aujourd’hui en moyenne 340 francs de trop chaque mois, selon les calculs du bureau Bass pour le compte de l’association des locataires. Les bailleurs engrangent ainsi chaque année dix milliards de francs de rendement en plus que ce qui est autorisé, sans fournir de prestation ni de valeur ajoutée en contrepartie.
Les loyers élevés pèsent lourdement sur le pouvoir d’achat des gens, y compris celui de la famille Zwicky. Heureusement, l’immeuble « Bärenhof », situé au centre d’Elgg, comprend non seulement dix appartements, mais aussi une salle culturelle que la population peut louer à un prix abordable pour des fêtes d’anniversaire, des concerts ou des expositions. Michèle Zwicky a repris la gestion de la salle pour la WAK. Le loyer a ainsi pu être ramené à un montant raisonnable de 1700 francs. « Je suis extrêmement reconnaissante que nous ayons pu résoudre la situation de cette manière. »
« Où-où-où sont les appartements ! »
Aux oreilles des 8000 locataires qui ont manifesté début avril à Zurich contre la pénurie de logements sous le slogan « Wo-Wo-Wohnige » (« Où-où-où sont les appartements ! »), cela peut sembler idyllique. Mais la situation du logement est loin d’être idyllique à Elgg. Le taux de logements vacants est de 0,5 %, ce qui est nettement inférieur à la moyenne suisse.
Ce n’est pas étonnant : cette commune située dans le fief de l’UDC se trouve à moins de 15 minutes en train de Winterthour. La crise du logement a donc depuis longtemps atteint Elgg et s’est encore aggravée ces derniers mois. « Nous avons des listes d’attente depuis plus d’un an. Cela n’était pas nécessaire auparavant », explique Erich Wegmann.
La politique locale en action
Malgré un environnement conservateur, Erich Wegmann et Bernhard Egg ont réussi, avec la création de la coopérative WAK il y a 25 ans, une avancée inattendue dans la politique communale. Au départ, l’objectif n’était pas de proposer des loyers abordables, mais de participer à l’aménagement du village. Ils souhaitaient créer une association pour dynamiser la vie culturelle de cette petite ville rurale avec sa vieille ville classée, ses maisons à colombages et sa friche industrielle.
Une chose en entraînant une autre
Afin que le magasin Claro puisse conserver son emplacement, l’association a rapidement racheté la maison. Plus tard, lorsqu’une banque a frappé à la porte pour y ouvrir une succursale, l’association a vendu le bâtiment et a utilisé le produit de la vente pour poser la première pierre de la coopérative. Avec cet argent, la coopérative a ensuite acheté la première maison du village, l’Ochsen, sauvant ainsi une nouvelle fois le magasin Claro. « C’était une décision politique d’acheter des biens immobiliers afin d’influencer le développement du village », se souvient Erich Wegmann.
Aujourd’hui, un quart de siècle plus tard, la WAK possède douze immeubles, dont deux restaurants, et continue de promouvoir la vie culturelle et associative du village. Elle compte 220 membres et offre des logements abordables à une centaine de personnes, dont des réfugié-es. Un appartement de trois pièces coûte en moyenne 1400 francs.
Ce sont des loyers que les gens peuvent se permettre, car personne ne s’enrichit. Au contraire, les coopératives permettent le développement des communautés et des communes. Ou, comme le dit Jacqueline Badran, conseillère nationale socialiste (ZH) et membre du comité directeur de l’Association des locataires : « Les coopératives sont la meilleure recette contre l’exploitation des locataires. »
À la recherche de biens immobiliers
Que faut-il pour créer une coopérative ? « Avant tout, des personnes engagées », répond Erich Wegmann. Au début, lui et Bernhard Egg ont même participé aux travaux de rénovation. La recherche de fonds et de biens immobiliers est un travail difficile. « Il faut aller vers les gens, leur faire comprendre le principe de la coopérative et leur montrer les possibilités. » C’est un travail de longue haleine, d’autant plus que la coopérative « ne peut pas payer n’importe quel prix » pour de nouveaux biens.
Les terrains à bâtir sont rares et les prix de l’immobilier ont également fortement augmenté à Elgg. La WAK n’obtient le marché que si le rendement n’est pas prioritaire, car le village préfère « un bistrot pour les associations plutôt qu’un temple du sushi ». Lorsque, malgré tout, un bien immobilier est vendu à un spéculateur basé à Zoug, « cela me fait mal au cœur », confie Erich Wegmann.
L’argent, toujours l’argent
Chaque projet doit être financé à nouveau, et même les coopératives doivent disposer de fonds propres pour obtenir un prêt hypothécaire auprès des banques. Les prêts à taux préférentiels accordés par les pouvoirs publics, les prêts de fondations et les parts sociales des membres ne suffisent pas toujours. De plus, les coopératives ne construisent pas à moindre coût. « C’est une lutte permanente », déclare Erich Wegmann.
La question financière a pris un nouvel élan lorsque la Banque nationale a introduit des taux d’intérêt négatifs : la coopérative rémunère les prêts des particuliers à un taux annuel de 1 à 2 %, selon la durée. De nombreux-ses habitant-es d’Elgg ont alors prêté des sommes considérables à la coopérative. Avec un bilan total d’environ 20 millions de francs, la WAK a aujourd’hui dans ses livres des prêts privés à hauteur de quatre millions de francs. « Les taux d’intérêt négatifs ont été utiles », déclare Erich Wegmann avec le recul. Il se réjouit encore aujourd’hui que la WAK ait réussi à soustraire certains biens immobiliers à la logique du profit et à la cupidité du secteur immobilier. « C’est ainsi que nous vainquons le capitalisme », déclare Bernhard Egg, cofondateur de la WAK. « Nous l’achetons tout simplement. »
Cet article a été publié pour la première fois dans le numéro 218 de «links».
